王熠
人口结构变化正在重新定义房地产业的价值坐标。当“住有所居”的增量红利渐次收窄，“住有颐养”却是一片远未被充分开发的需求腹地。这是“康养地产”近年来被普遍看好的原因，也是它在多地实践中屡屡“叫好不叫座”的原因：不少项目打着康养旗号拿地，建成销售即告完结，所谓运营服务或从未真正落地，或在项目交付后迅速萎缩。7月23日，青岛市政府新闻办举行发布会，介绍《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》。这份文件回答了一个此前始终悬而未决的问题：政策红利，究竟应当给谁、以什么方式给。
这11条措施并非孤立出台，而是青岛加快推进“中国康湾”建设三年行动的具体落子，也是国家积极应对人口老龄化战略、建设健康中国在城市层面的一次系统实践。政策文本中反复出现的“再贷款”“医保定点”“土地分期”，并非地方自行加码的优惠，而是与国家层面的制度安排直接对接：其中支持康养企业的再贷款工具，衔接的正是《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》。能把中央部署转化为可操作、可执行的地方细则，这种上下贯通的能力，本身就是治理水平的体现。
值得关注的是这份文件对以往康养地产“重建设、轻运营”顽疾的制度性回应。过去多年，不少地方打着“养老地产”“康养社区”名义出让的土地，最终异化为变相的商品住宅。开发企业享受优惠政策、完成销售回款后，所谓康养服务便不了了之。发布会上明确提出要杜绝这一现象：申报环节即要求开发企业与专业运营单位联合申报、明确可行的运营方案，市级部门须在10个工作日内完成材料核验与现场踏勘；建成之后则要接受全周期动态复核，不合格项目将被清退出库，已兑现的政策优惠须予追回。政策红利由此不再是一次性发放的“入场券”，而是需要以十年以上持续运营去兑现的分期承诺。这才是康养地产能否摆脱“炒概念”路径依赖的关键所在。
在具体工具设计上，政策同样展现出对地产行业现实约束的精准把握。青岛在调研杭州、成都、南京等地经验基础上，自主形成了国内首个康养项目建设标准，其中健康服务中心按650平方米/千人的比例配建，且配建面积计容不计价；土地价款可分期缴纳，期限最长一年，支付五成地价并承诺六个月内开工即可提前交地。这些安排直接指向房地产开发中最沉重的成本项：土地获取与前期资金占用。对于2024年3月底前出让的存量商住用地，政策允许其转型为康养社区并调整为居住用地，但要求自持不低于十年。这一限制条件值得细品：它并非又一轮变相的“商改住”去库存操作，而是把长期沉淀、去化困难的商办资产，转化为必须持续运营服务的康养载体。去化的前提是运营，而非单纯的产权变更。
融资端的设计逻辑与此一脉相承。养老再贷款年利率低至1.25%、最长可用3年，缓解的是企业的短期资金压力；而鼓励保险资金以股权、债权、产业基金、REITs等形式进入康养地产，解决的则是更根本的资产与资金期限错配问题。康养物业现金流稳定、回收周期长，与保险资金负债端的长期属性天然对应，这比单纯依赖短期银行信贷更贴近这类资产的本质属性。
在诸多支持措施中，门诊定点医疗机构准入政策的调整，或许最容易被忽视，却也最具分量。医保定点资质，历来是社会办医面前最难跨越的门槛。截至今年6月底，青岛全市门诊定点医疗机构1416家，其中康养类122家；2025年全年新增38家，康养类占12家，接近三分之一。这一比例明显高于康养类机构在现有存量中的占比。青岛此次明确，高品质健康社区设立的门诊机构及引进的高端康复医疗机构，可不受周边15分钟步行范围内已有同类机构、原则上不再新增的常规限制，依申请纳入医保定点评估通道。这实质上打通了康养地产从地产项目转向民生工程的关键一环。没有医保覆盖，再完善的硬件也只是少数人的消费品；有了明确的准入通道，康养社区才可能真正承接认定标准中提出的“全龄覆盖”目标，而不只是面向高净值人群的度假式产品。
青岛这套政策设计的分量，在于把土地、金融、医保三类此前相互分割的政策工具，统一到“能不能持续服务”这一个标准之下，为康养地产走出“重建设、轻运营”的老路，提供了一套可操作的现实方案。这既是青岛在房地产转型上迈出的关键一步，也是“中国康湾”从战略构想走向制度落地的重要标志。当健康服务真正成为衡量地产项目价值的标尺时，“山海康养名城、活力健康湾区”的目标，也就有了扎实的政策根基。
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